Zijn bemiddelingskosten bij het huren van een woning toegestaan? Update

De bemiddelaar bij de totstandkoming van een (huur)overeenkomst heeft geen recht op loon
building-828961_1920jegens de huurder terzake de huur/verhuur van een zelfstandige woonruimte (zie art. 7:427 jo. 7:417 lid 4 BW die voor dit soort gevallen van “het dienen van twee heren” een regeling geven).

In de praktijk blijkt echter dat bemiddelingskosten met grote regelmaat bij huurders in rekening worden gebracht. In een eerdere blog op deze website werden een aantal uitspraken van rechtbanken besproken over bemiddelingskosten bij het huren van woonruimte (particulier). Uit de daar besproken gevallen werd duidelijk dat huurbemiddelaars zich, met wisselend succes, op alle mogelijke manieren aan de wettelijke regeling proberen te onttrekken.

Onlangs heeft de Hoge Raad, ons hoogste rechtscollege, zich uitgesproken over het in rekening brengen van bemiddelingskosten bij de huurder. Deze uitspraak vormt voldoende reden voor een update op deze blog.

HR 16 oktober 2015, ECLI:NL:HR:2015:3099 in het kort

In de zaak waarin de Hoge Raad op 16 oktober jl. uitspraak heeft gedaan, werden aan de Hoge Raad prejudiciële vragen gesteld over bemiddelingskosten door de rechtbank Den Haag. De belangrijkste “hoofdvraag” die voorlag bij de Hoge Raad was simpel gezegd of een overeenkomst waarbij de verhuurder en de bemiddelaar overeenkomen dat de verhuurder, geheel kosteloos, op de website van de huurbemiddelaar mag plaatsen dat hij woonruimte wenst te verhuren te gelden heeft als lastgeving en/of als een bemiddelingsovereenkomst in de zin van de wet (waardoor geen loon/kosten aan de huurder in rekening mag worden gebracht).

De Hoge Raad oordeelde dat een dergelijke overeenkomst in beginsel inderdaad te gelden heeft als een bemiddelingsovereenkomst tussen de bemiddelaar en de verhuurder. Op grond van art. 7:427 jo. 7:417 lid 4 mag de bemiddelaar daarom in beginsel geen bemiddelingskosten in rekening brengen bij de huurder.

Dit is volgens de Hoge Raad slechts anders indien de beheerder van de website bewijst dat de website alleen als ‘elektronisch prikbord’ functioneert. Daarvoor is volgens de Hoge Raad nodig dat de website de huurder en de verhuurder niet van elkaar afschermt, waardoor het onmogelijk gemaakt wordt om zonder tussenkomst van de bemiddelaar over een huurovereenkomst te onderhandelen.

Wat betekent dit concreet?

De recente uitspraak van de Hoge Raad werpt een nieuw licht op een aantal uitspraken zoals die eerder op deze blog werden besproken. De rechtbank Gelderland overwoog in een uitspraak van 18 april 2014 (ECLI:NL:RBGEL:2014:2678) bijvoorbeeld dat het beroep door de huurder op art. 7:417  diende te worden afgewezen omdat de huurder niet kon slagen in het bewijs dat de bemiddelaar voor twee lasthebbers was opgetreden. Toepassing van de hier besproken uitspraak van de Hoge Raad zou mogelijk tot een ander oordeel hebben geleid, nu volgens de Hoge Raad in dit soort gevallen juist de verhuurder moet bewijzen dat geen sprake is van het dienen van twee heren.

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s