Zijn bemiddelingskosten bij het huren van een woning toegestaan?

Bemiddelingskosten

Wie op zoek is naar nieuwe woonruimte kan voor hulp bij deze zoektocht gebruik maken van (online) verhuurmakelaars. Het komt met regelmaat voor dat deze bemiddelaars bij het tekenen van het contract bemiddelingskosten in rekening brengen bij de huurder. Maar mag dit wel? En zo ja, onder welke voorwaarden?

Wat zegt de wet over bemiddelingskosten?

Uit (art. 7:427 jo.) art. 7:417 BW valt af te leiden dat een bemiddelaar geen bemiddelingskosten in rekening mag brengen aan de consument die een zelfstandige woonruimte huurt, indien hij mede in opdracht van een verhuurder handelt.

In art. 7:264 BW staat verder dat een beding in een huurovereenkomst, waarin voor een van de partijen een niet redelijk voordeel is overeengekomen, nietig is.

Hoe oordeelt de rechter?

Of de wet het doorberekenen van bemiddelingskosten aan een huurder toestaat is één. Vervolgens blijft de vraag hoe de rechter in de praktijk naar dit soort gevallen kijkt. Hieronder een greep uit gevallen die in 2014 voor de rechter kwamen.

Rb. Zeeland-West-Brabant 7 mei 2014, ECLI:NL:RBZWB:2014:6574
Tussen partijen staat vast dat sprake is van lastgeving als bedoeld in art. 7:417 BW tussen de bemiddelaar en de huurder. In geschil is de vraag of ook tussen de verhuurder en de bemiddelaar sprake is van lastgeving. In de algemene voorwaarden van de overeenkomst tussen de bemiddelaar en de verhuurder staat een aantal keren nadrukkelijk opgenomen dat de bemiddelaar niet de belangen van de verhuurder, maar slechts de belangen van de huurder behartigt. Daarom is volgens de bemiddelaar geen sprake van lastgeving. De rechtbank gaat hierin niet mee. Zij stelt dat wél sprake is van lastgeving, omdat in de overeenkomst met de verhuurder een aantal taken (zoals het maken van foto’s en een beschrijving van de woning voor de website) staan opgenomen. Ook het feit dat hiervoor geen financiële vergoeding bedongen is doet hieraan niet af. De rechtbank wijst de vordering tot terugbetaling van de bemiddelingskosten toe.

Rb. Gelderland 18 april 2014, ECLI:NL:RBGEL:2014:2678
Het beroep van de huurder op art. 7:417 BW wordt door de rechter afgewezen. De reden is dat de huurder zijn stelling dat de bemiddelaar (Direct Wonen) voor twee lasthebbers is opgetreden onvoldoende heeft onderbouwd en Direct Wonen deze stelling gemotiveerd heeft betwist. De bemiddelingskosten bedroegen in deze zaak € 916,-. Vast staat dat de huurder op de dag na aanmelding op de website van Direct Wonen de woning is gaan bezichtigen en dat hij daarna het huurcontract getekend heeft. De rechtbank acht de kosten voor dit geringe werk  niet redelijk en beslist dat Direct Wonen een loon toekomt, vast te stellen op basis van een marktconform uurtarief, vermenigvuldigd met het aantal gewerkte uren.

Rb. Noord-Nederland 12 augustus 2014,  ECLI:NL:RBNNE:2014:4058
Het betrof in deze zaak bemiddelingskosten bij de huur van een zelfstandige woning. De huurder stelt dat sprake is van zowel lastgeving van de huurder als van de verhuurder aan de bemiddelaar (‘het dienen van twee heren’) waardoor de huurder op grond van art. 7:417 BW geen bemiddelingskosten verschuldigd is. De bemiddelaar verweert zich tegen de stelling dat sprake is van lastgeving tussen hem en de verhuurder. Hij voert hiertoe aan (1) dat hij geen financiële vergoeding van de verhuurder heeft gekregen, (2) dat er ook via andere wegen contact met de verhuurder gezocht had kunnen worden en (3) dat in de huurovereenkomst het voorbehoud was opgenomen dat de huur niet door zou gaan indien de verhuurder niet akkoord was. De rechtbank gaat voorbij aan al deze verweren. De overeenkomst moet volgens de rechtbank onder deze omstandigheden worden gezien als een overeenkomst onder ontbindende voorwaarde. Deze overeenkomst gaat de bemiddelaar als lasthebber van de verhuurder aan. Ook stelt de rechtbank dat een financiële vergoeding van de verhuurder aan de bemiddelaar geen vereiste is om van lastgeving te kunnen spreken. Daarnaast speelt exclusiviteit (zijn er nog andere bemiddelaars voor de woonruimte actief?) geen rol. Conclusie: aan alle voorwaarden van art. 7:417 lid 4 BW is voldaan en de bemiddelingskosten moeten worden terugbetaald (uit hoofde van onverschuldigde betaling).

Rb. Limburg 3 september 2014, ECLI:NL:RBLIM:2014:7733
Tussen partijen stond vast dat sprake was van lastgeving door zowel de huurder als de verhuurder aan de bemiddelaar ten aanzien van de huur van een studentenkamer en (later) een appartement. In de algemene voorwaarden waren de belangen van de huurder en verhuurder goed afgebakend. van strijd tussen deze belangen was dan ook geen sprake. De rechtbank oordeelt daarom dat in het licht van art. 7:417 BW ‘het dienen van twee heren’ door de beugel kan, maar dat toch geen loon verschuldigd kan zijn door de huurder aan de bemiddelaar. Van deze regel kan slechts ten nadele van de huurder worden afgeweken, indien de huurovereenkomst alleen betrekking heeft op een deel van een zelfstandige woning (zoals een studentenkamer). Ten aanzien van de studentenkamer wordt de vordering van de huurder dus afgewezen. De vordering voor de bemiddelingskosten van het appartement wordt wel toegewezen.

De stelling van de huurder dat sprake is van een verwaarloosbare tegenprestatie met betrekking tot de studentenkamer wordt door de rechtbank weersproken. De bemiddelaar heeft volgens de rechtbank immers een huurcontract opgesteld, waardoor de bemiddelingskosten gerechtvaardigd worden.

Rb. Oost-Brabant 4 september 2014, ECLI:NL:RBOBR:2014:5235.
In deze zaak voerde de bemiddelaar (Househunting) aan dat geen sprake was van een overeenkomst van lastgeving tussen het bedrijf en de verhuurder. De verhuurders zouden hun woning vrijblijvend kunnen presenteren op de website van Househunting. Dit stond ook in de algemene voorwaarden van de bemiddelaar. In deze zaak stelde de rechtbank dat de eiser (de huurder) onvoldoende argumenten gaf om aan te kunnen nemen dat wél sprake was van lastgeving tussen de verhuurder en de bemiddelaar. Niettemin oordeelde de rechtbank dat het beding waarin de bemiddelingskosten voor de huurder waren opgenomen nietig was, omdat het bedrag aan bemiddelingskosten onredelijk hoog was.

Rb. Zeeland-West-Brabant 22 oktober 2014, ECLI:NL:RBZWB:2014:7153
De rechtbank stelde ook hier dat  geen bemiddelingskosten zijn verschuldigd als de bemiddelaar ook werkzaamheden in het belang van de verhuurder verricht: een bemiddelaar mag geen ‘twee heren dienen’. Ook benadrukte de rechtbank dat een huurder nadrukkelijk opdracht moet geven aan een bemiddelaar om werkzaamheden te verrichten voordat bemiddelingskosten in rekening kunnen worden gebracht bij een huurder. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer een huurder de opdracht geeft aan een bemiddelaar om passende woonruimte te zoeken of om een huurcontract op te stellen. Het feit dat een huurder via een website op een woning reageert is niet voldoende basis voor het vorderen van bemiddelingskosten. Ook het ondertekenen van een door de bemiddelaar opgesteld contract is niet voldoende als de huurder niet de opdracht heeft gegeven dit contract op de stellen.

Rb. Oost-Brabant 13 november 2014, ECLI:NL:RBOBR:2014:6594. 
De huurders in deze zaak hadden een bedrag van €1.162,63 aan bemiddelingskosten betaald. Zij vorderden dit terug op grond van art. 7:264 lid 2 BW: het beding omtrent de bemiddelingskosten zou volgens de huurders nietig zijn, omdat het ging om het overeenkomen van een onredelijk voordeel. De bemiddelaar (Househunting) stelde zich op het standpunt dat huiseigenaren kosteloos op de bedrijfswebsite hun woonruimte kunnen presenteren en dat ook op de website uitgelegd staat dat een potentiële huurder bemiddelingskosten verschuldigd zijn. In geschil was of de betaalde bemiddelingskosten onredelijk waren voor de door de bemiddelaar verleende diensten.

De huurders hadden via de website van de bemiddelaar kennis genomen van het feit dat de woning te huur stond. Vervolgens namen zij contact op. Naar aanleiding hiervan vond onder begeleiding van een werknemer van Househunting een bezichtiging plaats. Ook werden nog een aantal vragen beantwoord. Hierna werd een standaard contract opgesteld door Househunting. Dit contract is door de huurders ondertekend. De rechtbank oordeelde dat de vergoeding van €1.162,63 voor bovenstaande werkzaamheden als niet redelijk voordeel aangemerkt moet worden. De bemiddelingskosten moesten daarom worden terugbetaald.

Conclusie

Indien sprake is van lastgeving van zowel de huurder als de verhuurder is de huurder hoeft de huurder geen bemiddelingskosten te betalen. De belangrijkste vraag in een eventuele rechtszaak zal dan vaak zijn of daadwerkelijk sprake is van lastgeving van de verhuurder aan de bemiddelaar. Algemene voorwaarden die lastgeving uitsluiten kunnen daarbij een aanwijzing zijn, maar lijken een andere conclusie gegeven de omstandigheden van het geval niet uit te sluiten.

Oordeelt de rechtbank dat géén sprake is van lastgeving, dan gaat art. 7:417 BW niet op. Het kan dan echter alsnog zo zijn dat de betaalde vergoeding voor de bemiddeling te hoog is in verhouding met de door de bemiddelaar verrichte werkzaamheden. Daarbij is belangrijk dat het opstellen van een contract en het regelen van bezichtigingen volgens de verschillende rechters meestal (niet altijd!) gezien wordt als werkzaamheden die meer in het belang zijn van de verhuurder dan van de huurder. Oordeelt een rechter dat dit wel het geval is, dan zal het beding dat de bemiddelingskosten voorschrijft door de rechter nietig verklaard worden op grond van art. 7:264 BW.

Vragen?

Heeft u vragen? Neem dan vrijblijvend contact op met LenaertsVoorvaart Advocaten voor deskundig juridisch advies.

Een gedachte over “Zijn bemiddelingskosten bij het huren van een woning toegestaan?

  1. Pingback: Zijn bemiddelingskosten bij het huren van een woning toegestaan? Update | LenaertsVoorvaart Advocaten

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit /  Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit /  Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit /  Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit /  Bijwerken )

Verbinden met %s